Rodzaje hipoteki: hipoteka umowna i przymusowa

Hipoteki można podzielić na umowne i przymusowe.

Hipoteka przymusowa stanowi rodzaj środka egzekucyjnego, który prowadzi do zabezpieczenia możliwości dochodzenia roszczenia stwierdzonego w tytule egzekucyjnym. Hipoteka przymusowa nie powstaje na mocy umowy, czy też na podstawie jednostronnego oświadczenia woli właściciela nieruchomości. W przypadku hipoteki przymusowej podstawą wpisu do księgi wieczystej (IV dział) może być:
- postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia
- tytuł wykonawczy
- postanowienie prokuratora
- nieostateczna decyzja administracyjna
- zarządzenie zabezpieczenia. 





W tym przypadku hipoteka powstaje bez woli właściciela obciążanej nieruchomości, a czasami wbrew jego woli – stąd jej nazwa. Cechą charakterystyczną tego rodzaju hipoteki jest natychmiastowa wymagalność zabezpieczonej przez nią wierzytelności w przypadku sprzedaży, wydzierżawienia , wynajęcia lub innego odpłatnego udostępnienia obciążonej nieruchomości.

Z kolei w przypadku hipoteki umownej podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej o ustanowieniu hipoteki, złożone w formie aktu notarialnego (pod rygorem nieważności). Jeżeli ustanowienie hipoteki następuje na rzecz banku, to wystarcza oświadczenie złożone w formie pisemnej (pod rygorem nieważności).

W przypadku hipotek umownych w starym (nieaktualnym) stanie prawnym można było rozróżnić hipotekę zwykłą i hipotekę kaucyjną. Hipoteka zwykła była hipoteką ustanawianą w konkretnej kwocie na zabezpieczenie istniejącej wierzytelności, której wysokość była ściśle określona, natomiast hipoteka kaucyjna była hipoteką ustanawianą do określonej wysokości w sytuacji, gdy w momencie jej powstania nie można było dokładnie określić wysokości zabezpieczonej wierzytelności.

W obecnym stanie prawnym, funkcjonującym od lutego 2011 roku istnieje jeden rodzaj hipoteki, opartej właściwie na dotychczasowej hipotece kaucyjnej. Hipoteka zwykła została usunięta z ustawy, ale wciąż będzie funkcjonować, dlatego, że dla hipotek zwykłych powstałych przed dniem 20 lutego 2011 r. stosuje się przepisy w dawnym brzmieniu. Z kolei dla hipotek kaucyjnych powstałych przed tą datą stosuje się przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece w brzmieniu po nowelizacji(z pewnymi wyjątkami). Obecnie nie trzeba wskazywać rodzaju ustanawianej hipoteki, ponieważ istnieje jeden rodzaj hipoteki i zabezpiecza wierzytelności istniejące, jak i przyszłe.