Hipoteka w księdze wieczystej

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Jest on dokonywany na podstawie aktu notarialnego zawierającego umowę lub samo oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki. Jest to tzw. wpis konstytutywny, czyli bez wpisu do księgi wieczystej nie ma hipoteki. 





Hipoteka jest wpisywana w dziale IV księgi wieczystej. Jeśli mamy zamiar kupić nieruchomość np. dom, to jedną podstawowych i pierwszych rzeczy jakie powinniśmy sprawdzić jest właśnie IV dział księgi wieczystej, z którego dowiemy się, czy nie figuruje tam hipoteka. Zmiana właściciela nieruchomości np. na skutek jej sprzedaży nie ma wpływu na istnienie i skuteczność hipoteki (hipoteka nadal istnieje po zmianie właściciela). Nowy właściciel z mocy prawa staje się tzw. dłużnikiem hipotecznym.

Warto wiedzieć, że wierzycielowi hipotecznemu (w przypadku kredytu hipotecznego jest nim bank) przysługuje pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości, czyli takimi, na rzecz których nie została ustanowiona hipoteka.

Hipoteka powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Wpis ma moc wsteczną, co oznacza, że hipoteka obciąża nieruchomość od chwili (dnia, godziny i minuty) złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a nie od momentu jej wpisania do księgi.Wniosek o dokonanie wpisu hipoteki może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty albo wierzyciel hipoteczny. Często w imieniu właściciela robi to notariusz, który w ciągu 3 dni od sporządzenia aktu ma obowiązek przesłać do sądu jego wypis zawierający stosowny wniosek. Wpis podlega opłacie sądowej, którą notariusz obowiązany jest pobrać od ustanawiającego hipotekę.

Hipoteka wygasa właściwie z chwilą wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza. Może to być np. spłata kredytu, zwolnienie z długu. Wierzyciel powinien wówczas dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Właściciel, którego nieruchomość była obciążona hipoteką, powinien złożyć w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o jej wykreślenie.

Do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nie wystarczy tylko oświadczenie właściciela o spłacie długu. Konieczne jest także potwierdzenie wydane przez wierzyciela. Jeśli wierzycielem jest bank, podstawą wykreślenia hipoteki jest oświadczenie banku o spłacie zadłużenia. Jeśli wierzycielem nie jest bank, wówczas właściciel musi przedstawić oświadczenie o spłacie długu sporządzone w formie pisemnej z podpisem poświadczonym notarialnie. Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł.