Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego

Jak sama nazwa wskazuje, istotą kredytu hipotecznego jest ustanowienie zabezpieczenia kredytu w postaci hipoteki. Hipoteka jest stosunkowo rzadko wykorzystywana jako zabezpieczenie wierzytelności w przypadku kredytów krótkoterminowych. Wynika to przede wszystkim z kosztów jej ustanowienia oraz czasu trwania postępowania o wpis do księgi wieczystej. 





Hipoteka jest natomiast powszechnym rodzajem zabezpieczenia w przypadku kredytów długoterminowych. Z uwagi na fakt, że kredyty długoterminowe zwykle dotyczą zakupu nieruchomości, to największy odsetek kredytów hipotecznych stanowią kredyty na zakup domu, mieszkania lub działki.

Hipoteka, obok zastawu, zaliczana jest do tzw. zabezpieczeń rzeczowych wierzytelności. Jest to ograniczone prawo rzeczowe ustanowione na nieruchomości (albo na wybranych prawach takich jak użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczona hipotecznie, w całości lub w części ułamkowej, stanowiącej udział współwłaściciela).

W przypadku ustanowienia hipoteki wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich praw z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Oznacza to, że zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego. Nawet po sprzedaży takiej nieruchomości, osoba prawna lub fizyczna, na rzecz której ustanowiona jest hipoteka (w przypadku kredytu mieszkaniowego jest to bank), może rościć sobie prawa do zadośćuczynienia.

Rola hipoteki i jej powszechne stosowanie w przypadku kredytów mieszkaniowych wynika przede wszystkim ze znacznej wartości obciążonych nią nieruchomości, których ceny zmieniają się w mniejszym stopniu niż ceny innych dóbr (oczywiście biorąc pod uwagę dłuższą perspektywę).

W przypadku niewywiązywania się ze spłaty kredytu bank może dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości obciążonej hipoteką, np. poprzez doprowadzenie do przymusowej sprzedaży tej nieruchomości - bank z uzyskanej kwoty zabezpiecza wtedy swoje roszczenia, a właściciel (kredytobiorca, który nie spłacał kredytu) może liczyć tylko na uzyskanie ze sprzedaży tej kwoty, która pozostanei po spłacie całego długu wobec banku.

Ponieważ wartość nieruchomości zwykle rośnie, hipoteka jest pewnym i najlepszym zabezpieczeniem dla banku. Do ustanowienia hipoteki konieczny jest wpis do księgi wieczystej nieruchomości.Hipoteka powstaje dopiero w chwili dokonania i uprawomocnienia się wpisu do księgi wieczystej. Wygasa natomiast z chwilą, gdy wygasa wierzytelność, czyli na przykład gdy zostaje spłacony cały kredyt hipoteczny. Po wygaśnięciu hipoteki trzeba wykreślić ją z księgi wieczystej składając wniosek w sądzie wieczysto księgowym.

W związku tym, że hipoteki są ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości- w łatwy sposób można sprawdzić czy i w jaki sposób obciążona jest nieruchomość. Szczególnym udogodnieniem są elektroniczne bazy ksiąg wieczystych, dzięki którym wystarczy skorzystać z Internetu i nie trzeba udawać się do sądu wieczysto księgowego. Księgi wieczyste w formie elektronicznej można przeglądać na stronie https://ekw.ms.gov.pl/. Dzięki temu kupując nieruchomość możemy się łatwo upewnić, czy nieruchomość ta nie jest obciążona hipoteką.