Ustanowienie hipoteki i wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej

Zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych i hipotece (Art. 65. 1.): w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Powyższe zabezpieczenie to właśnie hipoteka. 





Do ustanowienia hipoteki umownej potrzebna jest umowa zawarta pomiędzy wierzycielem, a właścicielem nieruchomości oraz wpis do księgi wieczystej. W przypadku kredytu hipotecznego jest to umowa kredytowa zawierana między kredytobiorcą a bankiem. Hipoteka powstaje dopiero wtedy, gdy zostanie wpisana do księgi wieczystej (IV dział KW). Sam wpis do księgi ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu.

Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki wymaga formy aktu notarialnego, z wyjątkiem hipoteki ustanawianej na rzecz banku - tu wystarczająca jest forma pisemna (jednak musi ona być zachowana pod rygorem nieważności). Ustanowienie hipoteki na rzecz banku jest dużo prostsze, niż na rzecz innego wierzyciela. Ustawodawca zdecydował bowiem, że jeśli chodzi o kwestię ustanawiania hipotek, przepisy prawa bankowego mają charakter szczególny w stosunku do przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Tym samym w przypadku ustanawiania hipoteki bankowej, stosowne oświadczenie właściciela nieruchomości nie musi przybierać formy aktu notarialnego. Wystarczy jedynie zachowanie zwykłej formy pisemnej. Skutkuje to oczywiście mniejszymi kosztami i szybkością całej procedury. Potwierdził to również Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 20 czerwca 2007 r. (sygn. akt III CZP 50/07), zgodnie z którą ustanowienie hipoteki zabezpieczającej kredyt bankowy nie wymaga formy z notarialnym poświadczeniem podpisu dla oświadczenia właściciela, lecz w zupełności wystarczy zwykłe pismo.

Wpis do księgi wieczystej jest dokonywany przez tzw. sądy wieczysto księgowe, właściwe ze względu na lokalizację nieruchomości. Wniosek o wpis hipoteki składa się w sądzie na specjalnym formularzu - wzór formularza dostępny na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Ta sama nieruchomość może zostać obciążona więcej niż jedną hipoteką, ale na podstawie art. 249 Kodeksu cywilnego hipoteka wpisana do księgi wieczystej wcześniej ma pierwszeństwo przed hipoteką wpisaną później. Gdyby zatem doszło do egzekucji z nieruchomości, to wierzyciel, którego hipotekę ustanowiono wcześniej, dostanie w pierwszej kolejności pieniądze ze sprzedaży nieruchomości. Wierzyciel, którego hipotekę wpisano później dostanie pieniądze w dalszej kolejności – o ile pozostaną jeszcze wolne środki ze sprzedaży nieruchomości.

Wysokość opłat za poszczególne wnioski dotyczące ksiąg wieczystych określone są w Rozdziale 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U.10.90.594). Zgodnie z Art.42 ust.1 od wniosku o wpis hipoteki w księdze wieczystej (niezależnie od wysokości kwoty, jaka ma zostać zabezpieczona), należy zapłacić opłatę stałą w wysokości 200 zł. W przypadku hipoteki łącznej należy zapłacić jedną opłatę stałą, choćby wniosek ten obejmował więcej niż jedną księgę wieczystą.

Od ustanowienia hipoteki trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki. Jeśli hipoteka jest ustanawiana w formie aktu notarialnego, notariusz ma obowiązek pobrać podatek od czynności cywilnoprawnych i odprowadzić go do urzędu skarbowego. Ponieważ dla ustanowienia hipoteki na rzecz banku nie jest wymagana forma aktu notarialnego (tylko zwykła forma pisemna), obowiązek ten ciąży na składającym oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki (kredytobiorcy). Niestety część banków nie informuje klientów o obowiązkach związanych ze złożeniem deklaracji PCC, dlatego łatwo zapomnieć o tej formalności i ewentualne konsekwencje spadają na kredytobiorcę. Termin na złożenie deklaracji i zapłatę podatku wynosi 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego.