Powiązanie hipoteki z długiem (wierzytelnością)

Hipoteka to forma zabezpieczenia wierzytelności, która polega na ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego (art. 244 § 1 KC), które umożliwia zaspokojenie roszczeń wierzyciela z obciążonej nieruchomości nawet wtedy, gdy zmieni ona właściciela. Hipoteka zabezpiecza np. udzielony kredyt „do oznaczonej sumy”, która jest określoną kwotą pieniężną, ujawnioną w księdze wieczystej. Suma hipoteki to maksymalna kwota w jakiej wierzyciel może zaspokoić się z nieruchomości obciążonej hipoteką. Obecnie sumę hipoteki można określić także w innej walucie niż waluta kredytu, który jest zabezpieczony hipoteką. 





Przy ustanawianiu hipoteki istotne jest jej powiązanie z długiem. Dlatego np. w przypadku kredytu hipotecznego zawsze wpisuje się formułę, że zabezpiecza ona spłatę kapitału, odsetek i innych opłat związanych z kredytem, wskazując dane identyfikujące konkretny kredyt i bank.

Suma hipoteki może być niższa albo wyższa od kwoty udzielonego kredytu. W praktyce suma hipoteki zwykle jest wyższa niż kredyt udzielony przez bank, a jej ustalenie jest skomplikowane i zależy od wielu czynników. Wynika to z faktu, że oprócz kwoty głównej kredytu, hipoteka powinna zabezpieczać także roszczenia o odsetki, koszty postępowania i roszczenia o świadczenia uboczne. Dlatego decydujące o wysokości hipoteki są specyfika i parametry umowy kredytowej.

Jeśli spłacamy kredyt dłuższy czas i pozostał tylko niewielki odsetek do zapłaty, pojawia się pytanie, czy wysokość hipoteki nie powinna być zmniejszona proporcjonalnie do spłaty? Okazuje się, że o ile takie postępowanie byłoby logiczne, to banki nie praktykują dokonywania zmian poprzez zmniejszanie wartości hipoteki. Wynika to głownie z faktu, że procedura jest długotrwała, skomplikowana i kosztuje, a zmiana wartości hipoteki nie ma dużego praktycznego znaczenia. Zwykle wartość hipoteki jest więc taka sama przez cały czas spłaty, pomimo iż kredytobiorca spłaca kredyt. Dopiero z chwilą całkowitej spłaty może nastąpić wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości która stanowiła zabezpieczenie dla kredytu.